Kein Ersatz für eigenmächtig durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft!
Der Bundesgerichtshof („BGH“) hat in seinem Urteil vom 14.06.2019 (Az. V ZR 254/17) unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kein Ersatzanspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag oder nach Bereicherungsrecht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG“) zusteht.
Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin durch die WEG hätte vorgenommen werden müssen.
Selbst dann, wenn der Wohnungseigentümer unverschuldet irrigerweise davon ausgeht, dass er die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum als Sondereigentümer durchführen müsse, besteht kein Ersatzanspruch gegenüber der WEG.
SACHVERHALT
Der Kläger ist Mitglied einer WEG. Im Bereich seines Sondereigentums ließ der Kläger, die einfach verglasten Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzen. Der Kläger begehrt von der beklagten WEG die Erstattung der diesbezüglich angefallenen Kosten.
Zur Begründung des Erstattungsanspruchs beruft sich der Kläger auf die Teilungserklärung. In der Teilungserklärung wurden den einzelnen Wohnungseigentümern zwar einzelne Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mitsamt der Pflicht zur Kostentragung übertragen. Die Vereinbarung umfasste aber nicht die Übertragung Pflicht zum Austausch der Fenster auf die einzelnen Eigentümer. Dieser lag weiterhin in der Zuständigkeit der Gemeinschaft, weshalb der Kläger Kostenersatz von der WEG begeherte.
WESENTLICHE AUSSAGEN DER BGH-ENTSCHEIDUNG
Der BGH lehnt die Ersatzpflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung ab. Der Wohnungseigentümer hat keinen Ersatzanspruch gegenüber der WEG:
1. Zwar ist es zutreffend, dass durch die Teilungserklärung keine abweichende Zuständigkeit für den Fensteraustausch begründet worden ist. Denn Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon zwar abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es aber bei der gesetzlichen Zuständigkeit der WEG.
Weist die Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu, nimmt aber dabei den Außenanstrich - wie im vorliegenden Fall geschehen – davon aus, so ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.
2. Allerdings kann der Kläger von der Beklagten weder nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag noch nach Bereicherungsrecht eine Erstattung der Kosten verlangen, wenn er eigenmächtig Aufgaben der Gemeinschaft wahrnimmt.
3. Denn nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine (ordnungsgemäße) Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Insoweit haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum. Sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen.
4. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Findet der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit, kann er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Ein eigenmächtiges Vorgehen lässt das Gesetz dagegen nur ausnahmsweise unter den engen Grenzen der Notgeschäftsführung zu (§ 21 Abs. WEG).
5. Die vorgenannten Grundsätze zur gemeinsamen Entscheidungsfindung finden in den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts keinen Niederschlag. Der Vorrang § 21 Abs. 4 WEG schließt einen Ausgleich des Wohnungseigentümers für eigenmächtige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum daher (auch) nach allgemeinen Vorschriften aus.
6. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.
Der WEG steht auch in diesen Fällen ein weitreichender Gestaltungsspielraum zur Umsetzung der Maßnahme zu. Eine einzig richtige und damit „zwingende“ Maßnahme ist nur in absoluten Ausnahmefällen denkbar. Ob die Voraussetzungen für einen solchen Ausnahmefall vorliegen, kann nur im Nachhinein, d.h. nach der eigenmächtig vorgenommenen Reparatur, und nur schwer bzw. nur mit großem Aufwand festgestellt werden. Im Ergebnis würden die Rechte der WEG zur gemeinsamen Abwägung und zur gemeinsamen Beschlussfassung umgangen.
Es bleibt daher bei dem Vorrang von § 21 Abs. 4 WEG, auch wenn die durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.
7. Ein anderes Ergebnis ergibt sich auch nicht dadurch, dass der Wohnungseigentümer eine Maßnahme in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen.
Ein Ausgleich nach den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Sie müssen ihre private Finanzplanung nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie entgegen § 21 Abs. 4 WEG keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.
Darüber hinaus ist es in tatsächlicher Hinsicht häufig schwierig, irrtümliches Handeln von eigenmächtigem Vorgehen abzugrenzen. Es wird regelmäßig kaum feststellbar sein, ob der Wohnungseigentümer tatsächlich irrtümlich davon ausgegangen war, ein eigenes Geschäft zu führen.
FAZIT / PRAXISTIPP
Der BGH macht deutlich, dass ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig das gemeinschaftliche Eigentum in Stand hält oder in Stand setzt, weder von den anderen Wohnungseigentümern noch von der WEG Ersatz über Bereicherungsrecht oder nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen kann.
Der BGH hält damit nicht mehr an seiner bisherigen Rechtsprechung und den Ausnahmentatbeständen fest. Die diesbezüglichen Abgrenzungsschwierigkeiten entfallen damit. Die neue Lösung des BGH zu eigenmächtigen Instandhaltungen sorgt folglich für Rechtsklarheit.
Der einzelne Wohnungseigentümer sollte sich daher auf jeden Fall zuerst an die Gemeinschaft wenden und das gesetzlich vorgegebene Beschlussverfahren in Gang setzen, bevor er die Maßnahme selbst durchführt. Beschließt der Wohnungseigentümer, eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss der WEG durchzuführen, so muss er damit rechnen, dass er die Kosten der Gemeinschaft nicht ersetzt bekommt – das selbst dann, wenn er irrtümlich annimmt hierzu verpflichtet zu sein.