Immobilien- & Baurecht
Vorheriger Beitrag
Nächster Beitrag

Das BVerfG hat entschieden: Berliner Mietendeckel ist nichtig!

15. April 2021 von Kassandra Liesenfeld

Die lang erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über den Berliner Mietendeckel bringt nun endlich Klarheit: Den Ländern steht keine Gesetzgebungskompetenz zur Regelung der Miethöhe frei finanzierten Wohnraums zu.

Den Beschluss des Zweiten Senats vom 15. April 2021 finden Sie hier.

Wie HEUSSEN bereits am 19. Juni 2019 (HEUSSEN Immobilien- & Baurecht - Der geplante Mietendeckel in Berlin ist nichtig!) berichtete, ist aus diesem Grund auch der Mietendeckel des Landes Berlin nichtig. Diese klare Entscheidung stimmt auch mit der des Bayerischen Verfassungsgerichtshofes überein, der das bayerische Volksbegehren „#6 Jahre Mietenstopp“ mangels Gesetzgebungskompetenz des Landes für unzulässig erklärte (HEUSSEN berichtete).

Was bedeutet diese Entscheidung für Vermieter, Mieter und die Politik?

1. Anspruch der Vermieter auf Nachzahlung der Mietdifferenz

In der Praxis hatte die Rechtsunsicherheit über die Geltung des Mietendeckels u. a. dazu geführt, dass Vermieter bei der Neuvermietung Klauseln in ihre Mietverträge aufgenommen haben, durch welche zwei Miethöhen vereinbart wurden (sogenannte Schattenmieten): eine gedeckelte (im Falle der Geltung des Mietendeckels) und eine marktübliche (im Falle der Nichtigkeit). Gezahlt wird zunächst die gedeckelte Miete.

Mit der Entscheidung vom heutigen Tage wurde das Gesetz als von Anfang an nichtig erklärt. Dies hat zur Folge, dass rückwirkend die marktübliche (höhere) Miethöhe gilt; der Mieter muss nunmehr die Differenz zeitnah nachzahlen. Ebenso verhält es sich je nach Sachverhalt für Bestandsmieten mit Staffel- oder Indexmieten wie auch von dem Vermieter erklärten Mieterhöhungen. Angesichts der nunmehr anderthalb Jahre andauernden Schwebephase haben sich teilweise Rückstände in immenser Höhe angesammelt. 

Wie sich die Abwicklung in der Praxis gestaltet, hängt von den Parteien im Einzelfall getroffenen Vereinbarungen ab.

2. Erhöhter Druck auf Bundesebene

Mit dieser Entscheidung auf höchster Ebene ist nun klargestellt, dass den Ländern keine Kompetenz zur Regelung der Miethöhe bei frei finanziertem Wohnraum zusteht.