Immobilien- & Baurecht
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Zur Wirksamkeit eines 30-jährigen Wiederkaufsrecht im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages nach Urteil des BGH vom 15.2.2019 - V ZR 77/18 -

22. Oktober 2019 von Roland Kahabka

Mit Urteil vom 15.02.2019 hat der V. Zivilsenat des BGH entschieden, dass ein Wiederkaufsrecht einer Gemeinde mit einer Bindungsfrist von 30 Jahren im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages, mit welchem diese ein Grundstück in einem Wohngebiet verkaufte, auch bei einem Preisnachlass im Einzelfall unwirksam ist. Mittels ergänzender Vertragsauslegung will der BGH das Gleichgewicht der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien wiederherstellen und die materielle Ausgewogenheit wahren.

WESENTLICHE AUSSAGEN DER BGH-ENTSCHEIDUNG

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats hält dieser die Vereinbarung eines Wiederkaufrechts einer Gemeinde in einem städtebaulichen Vertrag im sog. Einheimischenmodell für grundsätzlich zulässig. Dabei werden ortsansässigen Bürgern Bauflächen zu deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen veräußert (zu beachtende europarechtlichen Vorgaben s. BGH, Urteil vom 26.6.2015 – V ZR 144/14). Im Hinblick auf das hausrechtliche Gebot der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel und das mit dem verbilligten Grundstücksverkauf verfolgte legitime, städtebauliche Ziel, ist die Gemeinde nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, für die vertragliche Absicherung Sorge zu tragen. Für diesen Zweck ist die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts grundsätzlich geeignet und angemessen.

Gegen das Verbot angemessener Vertragsgestaltung verstößt jedoch die im konkreten Fall vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht von 30 Jahren. Diese Frist ist angesichts des streitgegenständlich gewährten Preisnachlasses in Höhe von 20 Prozent unverhältnismäßig lang.

Die vertragliche Regelung ist daher im Hinblick auf § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB, wonach die in städtebaulichen Verträgen vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein müssen, gem. § 134 BGB nichtig bzw. nach der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unwirksam.

Nach der Auffassung des BGH führt die unwirksame Ausübungsfrist aber nicht zur Unwirksamkeit des Wiederkaufsrechts insgesamt (Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion). Vielmehr schließt er diese Lücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 155, 157 BGB) in der Weise, dass die Ausübungsfrist auf ein angemessenes Maß beschränkt wird. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion gilt nicht unbeschränkt. Fehlen gesetzliche Vorschriften, die an die Stelle der unwirksamen Klausel treten (§ 306 Abs. 2 BGB) und führte die ersatzlose Streichung der Klausel zu einem Ergebnis, das den beiderseitigen Interessen nicht mehr in vertretbarer Weise Rechnung trägt, so dass einer Vertragspartei ein Festhalten an dem lückenhaften Vertrag nicht zuzumuten wäre, kommt auch bei unwirksamen AGB keine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht (vgl. § 306 Abs. 3 BGB, sowie BGH, Urteil vom 16.04.2010 - V ZR 175/09; BGH, Urteil vom 06.07.2016 - IV ZR 44/15).

Ohne ergänzende Vertragsauslegung könnte der Grundstückskaufvertrag keinen Bestand mehr haben, da ein Verstoß gegen das Gebot der sparsamen Mittelverwendung vorläge und ein städtebaulich verfolgtes Ziel in Frage gestellt würde. Auch für den Käufer würden besonders nachteilige Folgen durch die Rückabwicklung des subventionierten Grundstückkaufvertrages entstehen.

FAZIT:

Die Lücke ist daher nach dem hypothetischen Parteiwillen so zu schließen, dass ein Gleichgewicht der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien wiederhergestellt und die materielle Ausgewogenheit gewahrt wird. Das ist vor dem Hintergrund eines 20-prozentigen Preisnachlasses bei einer Ausübungsfrist von 20 Jahren der Fall. Eine solche Bindungsfrist dient dem von der Gemeinde verfolgten Zweck der effektiven Sicherung der Vermeidung von Spekulationen und zugleich eine adäquaten Gegenleistung des Käufers für den verbilligten Erwerb.