Immobilien- & Baurecht
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Widerruf der Verlängerungs-Optionsausübung – Schriftformrelevant?

2. Januar 2020 von Charlotte Zais, Christoph Hamm

In dem nachfolgend dargestellten Fall berief sich der Vermieter auf einen Schriftformmangel, was der Mieter nicht akzeptieren wollte. Das Landgericht (LG) München I (Az. 10 O 11406/18) hatte sodann über die Frage zu entscheiden, ob bei einem im Rahmen einer Verlängerungsoption vereinbarten Widerrufsvorbehalt die Schriftform nach §§ 550, 126 BGB auch dann gewahrt ist, wenn hinsichtlich der Bedingungen für den Widerruf der bereits ausgeübten Option (hier: Frist für den Widerruf der Optionsausübung), Unklarheiten bestehen.

Problemstellung

Im Gewerberaummietrecht hat das Thema „Schriftform“ unverändert hohe Relevanz. Dementsprechend stellen sich in der Praxis auch weiterhin Einzelfragen, die Inhalt oder Umfang des Schriftformerfordernisses zum Gegenstand haben.

Einen besonderen Themenkreis stellen dabei Fragen der Schriftform im Rahmen von eingeräumten Verlängerungsoptionen dar. Gewerberaummietverträge werden in der Praxis regelmäßig befristet abgeschlossen; häufig wird dabei dem Mieter eine Verlängerungsoption eingeräumt. Diese gibt dem Mieter das Recht, das befristete Mietverhältnis zu einem spätesten Termin vor Ablauf der Mietzeit durch eine einseitige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern.

Unter bestimmten Umständen besteht vermieterseits kein Interesse an einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag. Einzige Möglichkeit, sich von einem solchen langfristigen Mietvertrag zu lösen, ist – sofern gegeben – die Berufung auf einen Schriftformmangel, mit der Folge, dass die ursprünglich vereinbarte Laufzeit des Vertrages hinfällig und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist.

Gegenstand des Verfahrens

Der Kläger beantragte die Feststellung, dass ein geschlossenes Mietverhältnis über Praxisräume aufgrund ausgeübter Verlängerungsoption über die vereinbarte Festmietzeit hinaus fortbesteht. Die Beklagte war als Erwerberin des Anwesens in das Mietverhältnis als neue Vermieterin des Klägers eingetreten. Sie verlangte im Wege der Widerklage die Räumung der Praxisräume aufgrund ausgesprochener Kündigung wegen eines Schriftformmangels (§§ 550, 578 Abs. 1, 580a Abs. 2 BGB) und begründete den angeblichen Schriftformmangel mit einer unklaren Regelung zur Ausübungsfrist für den Widerruf der vom Mieter ausgeübten Option.

Nach Ansicht der Beklagten bestimmten auch vereinbarte Verlängerungsoptionen die Vertragsdauer und seien somit wesentliche Vertragsbedingungen im Sinne von § 550 Satz 1 BGB. Deshalb bedürften mietvertragliche Bestimmungen im Zusammenhang mit der Verlängerungsoption ebenfalls der Schriftform.

So stehe eine vertragliche Regelung, die den Mieter berechtigt, die zunächst ausgeübte Option wieder zu widerrufen, im Zusammenhang mit den Regelungen zur Verlängerungsoption und bedürfe demzufolge ebenfalls der Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB. Auch die einzelnen Bedingungen eines Widerrufsvorbehalts müssten sich demnach unmittelbar aus der Mietvertragsurkunde selbst ergeben. Nach Ansicht der Beklagten enthalte der Mietvertrag keine konkreten Regelungen, bis zu welchem spätesten Termin der Widerruf durch den Mieter ausgeübt werden könne. Auch seien die Voraussetzungen zum Zeitraum der Ausübung der Widerrufsfrist nicht hinreichend bestimmbar enthalten, so dass für eine Auslegung der Klausel ebenfalls kein Raum bleibe. Das Mietverhältnis laufe daher auf unbestimmte Zeit und sei ordentlich kündbar.

Der Fragestellung, die das LG München I zu entscheiden hatte, lagen folgende vertraglich vereinbarte Klauseln zugrunde:

㤠6 Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am […] und endet am [….].

Der Mieter hat zweimalig das Recht auf Ausübung einer Verlängerungsoption von jeweils 5 Jahren (Option 2 x 5 Jahre). Die Option muss spätestens 12 Monate vor Auslaufen der regulären Mietzeit bzw. der Verlängerungszeit schriftlich ausgeübt werden. Sie steht unter einem Widerrufsvorbehalt, falls die Einigung über den Mietzins gemäß § 10 Teil II dieses Vertrages nicht spätestens 6 Monate vor Auslaufen des Vertrages/der Verlängerungszeit erzielt wurde.

[…]

§ 10 Anpassung Mietzins bei Ausübung einer Verlängerungsoption

Ist im Rahmen der Besonderen Vertragsbedingungen für den Mieter eine Verlängerungsoption vereinbart, so verpflichten sich die Vertragsparteien in jedem Fall der Ausübung eines Optionsrechts zur Aufnahme von Verhandlungen über eine Anpassung der Nettokaltmiete an die zu diesem Zeitpunkt marktübliche Nettokaltmiete, die bei der Neuvermietung gewerblicher Mietobjekte vergleichbarer Art, Lage und Zustand erzielt werden kann. Kommt eine Einigung über die Höhe des dann angemessenen Mietzinses nicht zustande, so beauftragen die Parteien ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Mieten und Pachten. Die Kosten des Sachverständigen tragen die Parteien je zu Hälfte.“

Entscheidung und Begründung des LG München I

Nach Auffassung des LG München I genügen die mietvertraglichen Regelungen der Schriftform nach §§ 550, 126 BGB; es stellt fest, dass das Mietverhältnis auch über die vereinbarte Festmietzeit hinaus fortbesteht. Die Begründung des LG München I ist rechtlich stringent und überzeugend und aus unserer Sicht nicht zu beanstanden.

Aufgrund der rechtzeitigen und wirksamen Ausübung der Verlängerungsoption und in Ermangelung eines Widerrufs konnte nach Auffassung des LG München I das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

Grundsätzlich zählt auch die Dauer des Mietverhältnisses zu den wesentlichen Vertragsbedingungen - wobei Mehrdeutigkeiten der Auslegung unterliegen, wenn für die Auslegung hinreichende Anhaltspunkte in der Vertragsurkunde bestehen.

Das LG München I betrachtete sämtliche für den Widerruf der Optionsausübung notwendigen Bestimmungen jedoch als unmittelbar aus dem Wortlaut der Vertragsurkunde ableitbar, ohne dass auf Umstände außerhalb der Urkunde nicht zurückgegriffen werden musste.

Den nicht ausdrücklich geregelten Zeitraum der Ausübung des Widerrufsvorbehalts ermittelte das Gericht aus einer Gesamtschau der Regelungen in § 6 Teil I und § 10 Teil II der Vertragsurkunde. Die Vereinbarung der Parteien, einen Sachverständigen mit der Ermittlung der angemessenen Miete zu beauftragen, diene nach Auffassung des Gerichts ersichtlich dem Zweck, dass dieser die Miete für die Parteien verbindlich bestimmt, falls sich die Parteien selbst nicht über die Höhe des Mietzinses einigen können. Nach Ansicht des LG München I erlischt der Widerrufsvorbehalt durch die verbindliche Bestimmung des Mietzinses und deren Bekanntgabe an die Parteien.

Die mietvertraglichen Regelungen erfüllten nach Ansicht des LG München I im Ergebnis daher die Anforderungen an die Schriftform; eine (weitere) zeitliche Eingrenzung des Endes des Widerrufsvorbehalts erachtet das LG München I als nicht notwendig.

Die erhobene Klage sah das LG München I demnach als begründet, die erhobene Widerklage als unbegründet an.

Entscheidung und Begründung des Oberlandesgerichts München

Das Oberlandesgericht München hat die Berufung der Vermieterin im Beschlusswege nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen und die Rechtsauffassung des LG München I bestätigt. Die Vermieterin hat zum Bundesgerichtshof (BGH) Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes steht bislang noch aus.

Konsequenzen der Entscheidung für die Praxis

Ein Mietvertrag wird grundsätzlich auch ohne Einhaltung der Schriftform wirksam. Er gilt jedoch bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nach §§ 550, 126 BGB nur als für unbestimmte Zeit geschlossen.

Eine Vereinbarung einer Verlängerungsoption, die zur Folge hat, dass das Mietverhältnis auf längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, bedarf der Schriftform. Es ist jedoch zwischen der Vereinbarung einer Verlängerungsoption und der Ausübung der Option zu unterscheiden. Der BGH (Urteil vom 21.11.2018 mit Az. XII ZR 78/17) geht davon aus, dass die Ausübung der Option nicht der Schriftform bedarf, da die Ausübung der Verlängerungsoption nicht die Wirksamkeit der Laufzeitverlängerung berührt.

Nach Argumentation des BGH gilt für die Ausübung der Option der Nachforschungsgrundsatz. Ein potentieller Grundstückserwerber kann, wenn eine Verlängerungsoption mietvertraglich geregelt ist, bereits aus der Vertragsurkunde entnehmen, dass das Mietverhältnis möglicherweise über die Festmietzeit hinaus laufen wird. Ihm sind nach Ansicht des BGH gewisse Bemühungen zur Erforschung des Vertragsstandes und insbesondere hinsichtlich der Restlaufzeit aufgrund Optionsausübung zuzumuten.

Inhaltlich sollte eine Verlängerungsoptionsvereinbarung einschließlich der Regelungen zu einem Widerrufsvorbehalt (typischerweise im Zusammenhang mit der Neufestsetzung der Miete) ungeachtet der vorgenannten Entscheidung des LG München I auch hinsichtlich der Ausübungsfristen für den Widerruf eindeutig sein, um sicher der Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB zu genügen.

Der sicherste Weg für die Optionsausübung ist ebenfalls ein schriftformkonformer Nachtrag zum Mietvertrag, denn auf diese Weise kann ein Schriftformmangel und eine daraus abgeleitete Kündigungsmöglichkeit eines langfristig befristeten Mietvertrages ausgeschlossen werden.

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