Immobilien- & Baurecht
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VOLLE MIETZAHLUNGSPFLICHT DES GEWERBERAUMMIETERS IN CORONA-ZEITEN?

28. September 2020 von Nina Klotz-Hörlin, Franziska Amtstätter

Mit den behördlichen Schließungsanordnungen aufgrund der COVID-19-Pandemie haben viele Gewerbemieter ihre Mietzahlungen eingestellt. Soweit eine diesbezügliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter nicht möglich war, wurde häufig der Klageweg beschritten. Nunmehr liegen mit dem Urteil des Landgerichts Zweibrücken vom 19.08.2020 (Az.: HK O 17/20) und dem Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 30.07.2020 (Az.: 5 O 66/20) erste Entscheidungen zugunsten des Vermieters vor. Das Landgericht München I vom 22.09.2020 (Az.: 3 O 4495/20) hingegen hat zugunsten des Mieters entschieden. Eine einheitliche Linie der Rechtsprechung ist daher bislang nicht ersichtlich, obergerichtliche Rechtsprechung fehlt naturgemäß noch. Es bleibt weiter abzuwarten, ob der Mieter trotz der teils harten behördlichen Schließungsanordnungen uneingeschränkt zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt oder nicht.

I. MANGEL DES MIETGEGENSTANDES (§ 536 ABS. 1 BGB) WEGEN DER COVID-19-BEDINGTEN LADENSCHLIESSUNGEN?

Das LG München I hat in seinem Urteil vom 22.09.2020 einen Mangel der Mietsache bejaht, der zu einer Minderung der Miete um bis zu 100 % führen kann. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter eines Möbelgeschäfts mit Wohnaccessoires in Innenstadtlage wegen der Corona-bedingten Schließungsanordnung ab April 2020 die Mietzahlungen eingestellt.

In seiner Entscheidung beruft sich das LG München I im Wesentlichen auf vier Urteile des Reichsgerichts aus der Zeit des Ersten Weltkrieges (JW 1913, S. 596, Nr. 10; Entscheidung vom 09.11.1915, Rep. III.145/15; Entscheidung vom 15.02.1916, Rep. III.333/15; Urteil vom 26.10.1917, Rep. III.212/17), darunter u.a. die vieldiskutierte sog. Tanzlokalentscheidung. Das Gericht geht mit den Reichsgerichtsurteilen davon aus, dass aufgrund des Verbots der Öffnung von Verkaufsstellen für den Einzelhandel oder des Gastgewerbes ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, weil die Tauglichkeit der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Es begründet dies wie folgt:

„Schriftlich festgelegter (§ 1 Mietvertrag) und überdies deutlich von den Parteien vorausgesetzter Mietzweck war der Betrieb zur Nutzung als Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires zum Zwecke des Einzelhandels. Dieser Mietzweck konnte nach den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen infolge der Corona Epidemie nicht mehr eingehalten werden. Diese Beschränkungen fallen nicht in den Risikobereich der beklagten Mieterin. Soweit vertragsgemäß (§ 1 1.1) festgehalten ist, dass die Mieterin verpflichtet ist, auf ihr Risiko alle weiteren etwaigen für ihren Betrieb erforderlichen behördlichen Genehmigungen einzuholen und aufrechtzuerhalten, führt dies zu keiner anderen Risikoverteilung, da dies nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien nur baurechtliche oder ggf. arbeitsrechtliche Genehmigungen sein konnten; die Parteien haben sich sicherlich zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags keine Gedanken um Nutzungseinschränkungen in der Innenstadt wegen seuchenrechtlicher Maßnahmen gemacht. Damit trifft die behördliche Einschränkung die vertragsgemäß vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit der Mietsache selbst, da nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien gerade ein Ladengeschäft für hochwertige Möbel und hochwertige Möbelaccessoires in zentraler Münchner Lage betrieben werden sollte. An diesem Mietzweck muss sich auch die Vermieterin festhalten lassen, der zudem gelegen war eine hochwertige Umgebung für das Gesamtensemble zu erhalten. Damit unterscheidet sich die Situation auch grundsätzlich von der Situation einer Gaststätte, die von durch Volksentscheid herbeigeführter Bayerischen Rauchverbotsregelung betroffen ist. Eine Gaststätte kann nämlich weiterbetrieben werden, wobei durch Unterlassen von Rauchen ein stärkerer Kunden-‚ Gäste- wie auch insbesondere Arbeitsschutz für Bedienungen und Mitarbeiter zu erwarten ist. Derartige, letztendlich ins Arbeitsrecht hineingehende Schutzbestimmungen muss aber ein Gaststättenbetreiber immer hinnehmen, sie haben mit dem vereinbarten Mietzweck allenfalls in ungewöhnlichen Sondersituationen zu tun. Vorliegend ist aber der vereinbarte und von beiden Parteien vorausgesetzte Nutzungszweck der Mietsache, auf dem die Fruchtziehung der Beklagten beruht, erheblich gestört. Dies begründet in der vorliegenden Gewerbemiete mit oben angeführten Darlegungen einen Mietmangel.“

Infolgedessen sieht das LG München I die Miete für April 2020 um 80 % (unter Berücksichtigung der weiteren Nutzungsmöglichkeit für Mitarbeiter, Aufrechterhaltung der Verwaltung und Inventararbeiten, ggf. für einen Versandhandel) gemindert. Für den Monat Mai 2020 ist zudem eine Minderung von 50 % (wegen zeitweiser Verkaufsflächenbeschränkungen auf 800 qm und Beschränkungen des Publikumsverkehrs) und für den Monat Juni 2020 eine Minderung von 15 % (wegen erheblicher Einschränkung der aufzunehmenden Kunden aufgrund der behördlichen Vorgaben zur Einhaltung des Hygienekonzepts (z.B. ein Kunde pro 20 qm ) zugestanden worden.

Demgegenüber haben sowohl das LG Zweibrücken als auch das LG Heidelberg das Vorliegen eines Mangels der Mietsache verneint. Begründet wird dies damit, dass Geschäftsschließungen, die auf behördlichen Beschränkungen und gesetzgeberischen Maßnahmen beruhen, gerade nicht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand und der Lage des Mietobjekts im Zusammenhang stehen. Das LG Heidelberg führt in seinem Urteil vom 30.07.2020 diesbezüglich wie folgt aus:

„Die hoheitlichen Maßnahmen dienen im vorliegenden Fall dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters. Die Maßnahmen stellen dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dies Infektionen begünstigt. Daran ändert auch nichts, dass die streitgegenständlichen Gewerberäume im vorliegenden Fall zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet wurden und sich aus der Kurzbaubeschreibung ergibt, dass es sich um ein …-Ladenlokal handeln sollte. Denn die Mietsache ist zu diesem Zweck weiterhin in gleicher Weise geeignet, wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt ist lediglich dessen Betrieb, und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters.“

Die vom LG München I ausgeführte Rechtsprechung des Reichsgerichts weist das LG Heidelberg in seinem Urteil als nicht einschlägig zurück:

„Auch die beklagtenseits angeführte Rechtsprechung des Reichsgerichts führt nicht zur Annahme eines Sachmangels. […]Allerdings beruht die im vorliegenden Fall angeordnete Schließung nicht auf einer öffentlich-rechtlich missbilligten Eigenschaft der Mietsache, sondern erfasst Mieträume ausschließlich aufgrund ihrer tatsächlichen Nutzung durch den Mieter. Würde die Beklagte eine noch zulässige Nutzung betreiben oder ihr Nutzungskonzept verändern, bliebe ihr Betrieb zulässig (Zehelein, Infektionsschutzbedingte Schließungsanordnungen in der COVID-19-Pandemie, NZM 2020, 390). Zudem war für das Reichsgericht für die Annahme eines Mangels der Mietsache der heute in Rechtsprechung und herrschender Lehre vorausgesetzte Objektbezug der Nutzungsbeeinträchtigung (noch) nicht von entscheidender Bedeutung, wenn dort allgemein öffentlich-rechtliche Beschränkungen als die Miet- und Pachtsache „betreffend“ für ausreichend erachtet wurden (vgl. RG, Urt.v. 20.02.1917 III 384/18 „Verbot jeglicher Tanzveranstaltung“; Urt. v. 09.11.1915 III 145/15 „polizeiliche Untersagung öffentlicher Tänze“; zur heutigen h.M. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 Rn. 78 ff.) […] Im vorliegenden Fall handelt es sich aber gerade um solche Beschränkungen, die losgelöst von der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache und daher nach heutigen Maßstäben - in Abkehr zu der Rechtsprechung des Reichsgerichts - nicht als Mangel der Mietsache anzusehen sind.“

II. STÖRUNG DER GESCHÄFTSGRUNDLAGE (§ 313 BGB)?

Auf eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage geht das LG München I nur am Rande ein: eine solche wird ohne weitergehende Begründung bejaht und festgehalten, dass in den Rechtsfolgen „die Anpassung ganz offenkundig in einer reduzierten Miete gelegen [wäre], wobei die Höhe der gesetzlichen Minderung entspräche.“

Das LG Heidelberg hingegen setzt sich mit den Tatbestandsvoraussetzungen des § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Einzelnen auseinander, lässt jedoch offen, ob § 313 Abs. 1 BGB anwendbar ist (Frage einer Sperrwirkung durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020) und ob die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen, da in dem entschiedenen Fall jedenfalls eine Unzumutbarkeit des Mieters am Festhalten des Vertrages nicht festgestellt werden konnte.

Das LG Heidelberg hält fest, dass die Schließungsanordnung zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellt:

„Zwar ist nicht im Hinblick auf die Nutzbarkeit der Mietsache von der Geschäftsgrundlage auszugehen, da diese maßgeblicher Vertragsinhalt ist, sondern vielmehr die Vorstellung der Parteien, dass keine zumindest bundes- tatsächlich aber weltweite - Pandemie auftritt, aufgrund derer flächendeckend Gewerbebetriebe geschlossen werden müssen. Diese ist auch schwerwiegend gestört, da die Nutzbarkeit der Mietsache - jedenfalls vorrübergehend - vollständig entfallen ist. Es handelt sich damit um eine zu berücksichtigende Zweckstörung, die eine Fallgruppe des § 313 BGB darstellt (Finkenauer in Münchner Kommentar, BGB, 8. Auflage 2019, § 313, Rn. 253 ff.). Die Leistung des Vermieters ist für den Mieter aufgrund der Unmöglichkeit, das Gewerbe in dem hierfür angemieteten Objekt zu betreiben, sinnlos geworden (Zehelein, Infektionsschutzbedingte Schließungsanordnungen in der COVID-19-Pandemie, NZM 2020, 390).“

Es verneint jedoch eine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters, weil diesem ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar ist. Diesbezüglich hält das LG Heidelberg folgendes fest:

„Maßgeblich ist dabei die Frage, inwieweit die eingetretene Veränderung der Umstände üblicherweise in das Risiko einer Vertragspartei fällt, wie nahe diese den Veränderungen steht und inwieweit es der betroffenen Partei zumutbar oder überhaupt möglich gewesen wäre, entsprechende Vorkehrungen zu treffen (Zehelein, Infektionsschutzbedingte Schließungsanordnungen in der COVID-19-Pandemie, NZM 2020, 390) oder sich im Zeitraum der Schließung anderweitige Einnahmequellen zu verschaffen, bspw. Onlinehandel, etc (Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169). Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt dabei grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH, Urt.v. 16.02.2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; siehe oben). Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine solche Risikoverteilung bzw. -übernahme schließt für den Betroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsame Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, Urt.v. 16.02.2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714). Das Maß der Unzumutbarkeit ist damit letztlich nur bei substantiierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet (vgl. Daßbach/Bayrak, Corona-Krise und vertragliche Risikoverteilung, NJ 2020, 185) oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, das ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt.“

Im entschiedenen Fall kam das LG Heidelberg zu dem Ergebnis, dass weder eine Existenzgefährdung noch eine unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung des Mieters vorliegt. Begründet wird dies insbesondere damit, dass dem vorgetragenen Nettoumsatzrückgang weder die ersparten Mitarbeiterkosten durch die Inanspruchnahme von Kurzarbeit noch etwaige Rücklagen gegenübergestellt wurden. Zudem spricht entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit der begrenzte Zeitraum der Schließung von nur 4 ½ Wochen (26 Arbeitstage).

III. KEIN ENTFALLEN DER MIETZAHLUNGSPFLICHT WEGEN UNMÖGLICHKEIT (§ 326 ABS. 1 BGB)

Das LG Heidelberg hat im Übrigen ein Entfallen der Mietzahlungspflicht wegen Unmöglichkeit (§ 326 Abs. 1 BGB) verneint, weil der Vermieter seiner Leistungspflicht (Zurverfügungstellung der Mieträume) auch dann nachgekommen ist, wenn der Mieter die Räumlichkeiten faktisch wegen der behördlichen Schließungsanordnungen nicht als Verkaufsflächen nutzen konnte. Hierzu führt das LG Heidelberg wie folgt aus:

„Der Vermieter muss dem Mieter nur eine Gebrauchsmöglichkeit verschaffen. Immer wenn der Mieter die Sache nicht gebrauchen kann, weil sie selbst nicht nutzungstauglich ist, geht der Vermieter nach § 326 Abs. 2 oder § 536 BGB seines Anspruchs auf die Miete verlustig. Betrifft die Störung dagegen die Nutzungstätigkeit des Mieters, bleibt dieser zur Mietzahlung verpflichtet. Dies gilt nicht nur, wenn ihn der Umstand ganz individuell an der Nutzung der Sache hindert, sondern auch, wenn ein beliebiger anderer Mieter von der Sache nicht den vertragsgemäßen Gebrauch machen könnte. Dies lässt die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht entfallen, solange es nicht an der Sache selbst liegt, dass sie nicht bestimmungsgemäß verwendet werden kann.“

FAZIT

Die Frage der Mietzahlungspflicht des Gewerbemieters in der Corona-Pandemie ist auch nach den ersten gerichtlichen Entscheidungen offen. Es bleibt die Klärung durch obergerichtliche Rechtsprechung abzuwarten.

Mit den überzeugenden Ausführungen des LG Heidelberg ist aus unserer Sicht davon auszugehen, dass eine Minderung der Miete wegen COVID-19-bedingten Schließungsanordnungen ausscheidet, weil ein Mangel der Mietsache nicht gegeben ist. Jedoch kommen Vertragsanpassungsansprüche unter den Voraussetzungen des § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) in Betracht, die jedoch immer anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen sind. Dabei trifft den Mieter die Beweislast für die Frage der Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag, insbesondere für eine Existenzgefährdung bzw. eine unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung.

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