Immobilien- & Baurecht
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Umwandlungsverbot: Massive Beschränkungen bei der Begründung von Wohnungseigentum (WEG) im Rahmen des Gesetzesentwurfs zur Baulandmobilisierung geplant

17. Juni 2020 von Franziska Amtstätter

Der am 11.06.2020 auf der Seite des BMI veröffentlichte Referentenentwurf für das geplante Gesetz zur Baulandmobilisierung mit dem Stand vom 09.06.2020 sieht neben der Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts, des kommunalen Baugebots und der erweiterten Möglichkeit kommunaler Vorgaben im sozialen Wohnungsbau künftig die Möglichkeit eines kommunalen Genehmigungsvorbehalts für die Aufteilung von Bestandsgebäuden in Wohnungs- und Teileigentum vor.

Ziel des neu einzuführenden § 250 BauGB soll es sein, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu erhalten. Die Umwandlung von vermieteten Wohnungen in Wohneigentum, insbesondere durch Investoren, mit anschließender (gewinnbringender) Veräußerung an Einzelerwerber wird vom Gesetzgeber als Missstand angesehen, den es zu beheben gilt. Die bereits bestehenden Regelungen zu Mietervorkaufsrecht und Kündigungsschutz bei Umwandlung werden vom Gesetzgeber nicht als ausreichend schützend angesehen.

Es soll den Gemeinden daher künftig nicht nur im Bereich festgesetzter Erhaltungssatzungsgebiete zum Zweck des Milieuschutzes (§ 172 Abs. 1 S. 4 BauGB) möglich sein, die Umwandlung unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Vielmehr sollen die Länder zusätzlich Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren festlegen können, mit der Folge, dass in diesen Gebieten die Umwandlung von bestehenden Wohngebäuden in Wohnungseigentum generell genehmigt werden muss.

In bestimmten gesetzlich eng definierten Fällen (§ 250 Abs. 3 BauGB) soll ausnahmeweise ein Anspruch auf die Genehmigung unabhängig davon, welche Auswirkungen sie auf den Mietwohnungsmarkt im betroffenen Gebiet hat, bestehen:

  • wenn die Begründung des Wohn- und Teileigentums im Zusammenhang mit einer Erbauseinandersetzung geschieht (entsprechend der Regelung des § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 2 BauGB);
  • wenn der Eigentümer ein besonderes Interesse daran hat, seinen Angehörigen Wohneigentum zur eigenen Nutzung zu verschaffen;
  • wenn die Veräußerung an die Mehrheit von zwei Dritteln der Mieter erfolgt; die Wohnungen gehen dann zwar dem Mietwohnungsmarkt verloren, allerdings ohne eine große Zahl angestammter Bewohner zu verdrängen;
  • wenn es für den Eigentümer auch unter Berücksichtigung des öffentlichen Interesses am Erhalt von Mietwohnraum wirtschaftlich nicht zumutbar ist, auf eine Einzelveräußerung zu verzichten, etwa weil nur so das Kapital für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen am Gesamtgebäude aufgebracht werden kann;
  • wenn bereits eine Vormerkung auf Übertragung von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen ist (entsprechend der Regelung des § 883 Abs. 2 BGB).

In allen weiteren Fällen muss die zuständige Behörde prüfen, ob das konkrete Vorhaben tatsächlich die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in dem festgelegten Gebiet gefährdet. Daran mag es zum Beispiel fehlen, wenn – etwa wegen der Größe des aufzuteilenden Objekts oder Leerstands wegen Unvermietbarkeit – keine nachteiligen Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot insgesamt zu befürchten sind. Ist der Tatbestand erfüllt, verbleibt der zuständigen Stelle ein Ermessen für atypische Fallgestaltungen, um im Einzelfall von der Versagung abzusehen. Nach allgemeinen Grundsätzen hat die zuständige Stelle außerdem die Möglichkeit, als milderes Mittel gegenüber der Versagung die Genehmigung unter Auflagen zu erteilen. Ob von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht wird, steht im Ermessen der Gemeinde.

Die Umwandlung kann im Grundbuch erst vollzogen werden, wenn der Genehmigungsbescheid dem Grundbuchamt vorliegt. Die Genehmigung darf in den Fällen, in denen ausnahmsweise ein Genehmigungsanspruch besteht, erst erteilt werden, wenn - abgesehen von der Eintragung im Grundbuch - alle Voraussetzungen für die beabsichtigte Rechtsänderung unwiderruflich erfüllt sind. Eine Erteilung auf Grundlage bloßer Absichtsbekundungen ist damit nicht möglich, vielmehr muss die Genehmigung den vorletzten Schritt vor Eintragung der Teilung in das Grundbuch darstellen.

Neben der reinen Umwandlung in Wohnungseigentum ist geplant, auch die Begründung von Wohnungserbbaurechten und Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrechten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Daneben soll der Genehmigungsvorbehalt auch für die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB gelten, wenn dies zugleich mit der Zuweisung von ausschließlichen Nutzungsrechten an einen oder mehreren Miteigentümern gemäß § 1010 Abs. 1 BGB und dem Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft verbunden wird. Auch die nachträgliche Eintragung einer solchen Belastung bereits bestehenden Bruchteilseigentums wird unter Genehmigungsvorbehalt gestellt. Die gemeinhin üblichen Alternativen zur Bildung von Wohnungseigentum sind folglich nicht geeignet, das Genehmigungserfordernis zu vermeiden.

Das Gesetz soll am Tag nach der Verkündung in Kraft treten; es ist nunmehr eine Abstimmung innerhalb der Bundesregierung zu erwarten, bevor das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet wird. Sollte sich der Erlass des Gesetzes abzeichnen, ist davon auszugehen, dass die Länder parallel eine entsprechende Verordnung – insbesondere in den Gebieten, in denen die Mietpreisbremse bereits gilt – erlassen werden, um die unmittelbare Anwendbarkeit der Regelung sicherzustellen.

FAZIT

Ziel des vorliegenden Gesetzentwurfes zur Baulandmobilisierung ist es, die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zu stärken. Insbesondere sollen sie leichter auf Flächen für den Wohnungsbau Zugriff nehmen können; weiter werden Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum im Innen- und Außenbereich vorgeschlagen. Es steht aber zu befürchten, dass durch die geplanten Regelungen tatsächlich gerade kein Anreiz für die vermehrte Schaffung von Wohnraum gesetzt wird, sondern vielmehr die freie Nutzung des Eigentums so sehr beschränkt wird, dass sich Investitionen im Bereich Wohnbau aus Sicht des ein oder anderen künftig nicht mehr lohnen.

PRAXISTIPP

Ist absehbar, dass eine Genehmigung nach den geplanten Regelungen nicht erteilt werden wird, bietet es sich an, Bestandswohngebäude noch vor Erlass des Gesetzes in Wohnungseigentum zu teilen. Bei Neubauvorhaben sollte in solchen Fällen eine Teilung künftig bereits vor Errichtung genehmigungsfrei vorgenommen werden. Sprechen Sie uns hierzu gerne jederzeit an!

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