Immobilien- & Baurecht
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Sind Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen grundsätzlich unwirksam?

Der BGH äußert sich in seinem Urteil vom 27.09.2017 (Az. XII ZR 114/16) erstmalig zu der bislang offen gelassenen Frage, inwieweit eine Schriftformheilungsklausel nicht nur gegenüber einem Grundstückserwerber, sondern auch im Verhältnis zwischen dem ursprünglich Vermietenden und dem Mietenden unwirksam ist.

SACHVERHALT

In dem streitigen Fall ging es um die Frage, ob ein nicht schriftformkonformer Mietvertrag – aufgrund einer in einem Nachtrag nicht schriftformgerecht vereinbarten Wertsicherungsklausel – den Vermietenden zu einer vorzeitigen Kündigung des befristeten Mietverhältnisses berechtigt.

WESENTLICHE AUSSAGEN DER BGH-ENTSCHEIDUNG

Der BGH beantwortet die bisher strittige Frage, ob eine Schriftformheilungsklausel wirksam ist: wegen Verstoßes gegen zwingendes Recht (§ 550 BGB) sind allgemeine Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen – unabhängig ob individualvertraglich oder als Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart – unwirksam.

Nach Auffassung des BGH kollidiert eine Schriftformheilungsklausel mit dem Schutzzweck des § 550 BGB, der das Erfordernis der Schriftform für langfristige Mietverträge vorschreibt. Sinn und Zweck des § 550 BGB ist die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Vertragsparteien und der Schutz der Vertragsparteien vor unbedachter Eingehung langfristiger Bindungen. Die Vertragsparteien sollen sich nur bei Wahrung der Schrift- form langfristig binden können. Aus diesem Grund hält der BGH § 550 BGB für zwingendes, nicht vertraglich abdingbares Recht.

Folge der Rechtsprechung des BGH ist, dass allgemeine Schriftformheilungsklauseln die Laufzeit eines langfristigen Mietvertrages nicht mehr sicherstellen können. Nur für konkrete Schriftformwahrungsklausen – z.B. die Verpflichtung der Parteien, einen konkreten Sachverhalt wie den Übergabetag schriftformgerecht in einem Nachtrag zu regeln – bestätigt der BGH die Wirksamkeit.

Darüber hinaus bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach ein Erwerber wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftform- mangels den Mietvertrag ordentlich kündigen kann und zwar selbst dann, wenn die langfristige Vertragsbindung erst unter seiner Beteiligung vereinbart worden ist.

Hinweis: Im vorliegenden Fall hat der BGH ungeachtet seiner Rechtsauffassung zur allgemeinen Schriftformheilungsklausel die Kündigung des Vermietenden für unwirksam erklärt; da der Vermietende den Schriftformmangel selbst herbeigeführt habe. Es verstoße gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn eine Vertragspartei den Mietvertrag wegen eines Schriftformmangels kündigt, der durch eine lediglich für sie rechtlich vorteilhafte Vereinbarung entstanden ist (so auch der BGH im Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14 -  und im Urteil vom 30.4.2014 – XII ZR 146/12, wonach eine Kündigung wegen eines Schriftformmangels bei Existenzbedrohung gegen Treu und Glauben verstoßen kann).

FAZIT / PRAXISTIPP:

Die Entscheidung zwingt Mietvertragsparteien langfristiger Mietverträge auf strenge Einhaltung der Schriftform zu achten. Bei Bekanntwerden von Schriftformmängeln sollte versucht werden, diese durch zeitnahen Abschluss von Nachträgen zu heilen, auch wenn nicht alle Schriftformmängel zur Kündbarkeit führen.

Bei Abschluss neuer Verträge/Nachträge ist zu überlegen, allgemeine Schriftformheilungsklauseln weiterhin zu verwenden, um sich die Möglichkeit der Unwirksamkeit einer Schriftformkündigung wegen Treu und Glaubens offen zu halten.