Novellierung der SoBoN – Pläne für die zukünftige Stadtentwicklung nach der Münchner Koalitionsvereinbarung

Im Nachgang zu der Kommunalwahl am 15. März dieses Jahres haben die Münchner Koalitionspartner aus SPD, Die Grünen, Rosa Liste und Volt ihre Koalitionsvereinbarung für die Stadtratsperiode 2020-2026 geschlossen. Das erste Kapitel der Vereinbarung ist der „Stadtentwicklung, Wohnungsbau und Mieter*innenschutz“ gewidmet. Hierin werden unter anderem Pläne zur Novellierung der „Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung“- kurz SoBoN - vorgestellt.

SoBoN IN DER AKTUELLEN FASSUNG VOM 26.07.2017

Die SoBoN beinhaltet das Regelwerk der Landeshauptstadt München zum Umgang mit baurechtlichen Planungsabsichten im Stadtgebiet, die zu einer nicht unerheblichen Bodenwertsteigerung führen und die Planung unmittelbarer Infrastrukturmaßnahmen notwendig machen. Grundgedanke hierbei ist, dass im Vorfeld der Baurechtsschaffung eine Vereinbarung (häufig städtebaulicher Vertrag) zwischen der Stadt und den Planungsbegünstigten zur Übernahme der durch das Vorhaben ausgelösten Lasten geschlossen wird.

So kann die Landeshauptstadt München in der Regel über städtebaulichen Verträge Investoren an den durch kommunale Bauleitplanung ursächlich entstehenden Kosten und sonstigen Aufwendungen des Vorhabens beteiligen. Seit Einführung der SoBoN 1994 müssen Investoren beispielsweise anteilig Beiträge zur Schaffung ausreichender sozialer Infrastruktur wie Schulen und Kindertagesstätten oder zur Herstellung öffentlicher Grün- und Ausgleichflächen übernehmen. Darüber hinaus werden die Planungsbegünstigten verpflichtet, kostenrelevante Bindungen zur Förderung und Sicherung bestimmter städtebaulicher Ziele zu übernehmen. Nach der aktuellen Fassung müssen 30% der neu geschaffenen Wohnbauflächen im geförderten Wohnungsbau entstehen, weitere 10% des für den Wohnungsbau neu geschaffenen Baurechts muss für preisgedämpften Mietwohnungsbau zur Verfügung stehen. Die Preisbindung für den Wohnraum (EOF- Förderung) beträgt regelmäßig 25 Jahre. Anschließend entfällt die Verpflichtung zur Bereitstellung des jeweils gebundenen Wohnraums.

NOVELLIERUNGS- VORSCHLÄGE

Die Koalitionsvereinbarung enthält (politische) Vorschläge zur Weiterentwicklung der derzeit bestehenden SoBoN:

ÜBERTRAGUNG VON 50% DER ENTWICKLUNGSFLÄCHE

Hauptziel der Novelle soll es sein, „auch auf privaten Entwicklungsflächen dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“ (S. 4 der Koalitionsvereinbarung). Statt der derzeitigen Bindung von regelmäßig 25 Jahren sollen der Stadt zukünftig Flächen dauerhaft übertragen werden. Zudem soll der Flächenanteil, der sozialgerecht verwendet wird, von aktuell insgesamt 40% auf fortan 50% gesteigert werden. Das bedeutet, dass Investoren in Zukunft die Hälfte der Entwicklungsflächen dauerhaft an die Stadt abgegeben müssten. Nach dem Vorbild der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 ff. BauGB) soll bei der Übertragung an die Stadt der entwicklungsunbeeinflusste Preis zugrunde gelegt werden. Die so erworbenen Flächen soll die Stadt dann über die Einräumung von Erbbaurechten an Genossenschaften oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften zur Bebauung und dauerhaften Bewirtschaftung mit entsprechenden dauerhaften Bindungen überlassen können.

AUSWEITUNG DER VERPFLICHTUNG ZUR ÜBERNAHME URSÄCHLICHER KOSTEN

Es soll geprüft werden, ob die Beiträge zu den ursächlichen Infrastrukturkosten auf weitere Maßnahmen ausgeweitet werden könnten. Angedacht werden beispielsweise die Beteiligung des Investors an den Kosten für Einzelhandel, Ärzte, Alten- und Pflegeeinrichtungen, weiterführende Schule, kulturelle Einrichtungen, Ausgleich von Grünflächen und ÖPNV- Erschließungskosten.

KLEINRÄUMIGE SOZIALE MISCHUNG

Zukünftig soll die kleinräumige soziale Mischung unterhalb der eigentlichen Gebietsebene in den Fokus rücken, es soll also geförderter und ungebundener Wohnraum näher beieinander liegen und nicht gebietsweise getrennt sein. Erreicht werden soll dies durch Aufnahme der räumlichen Verteilung des geförderten Wohnraums innerhalb des überplanten Gebiets als städtebauliches Ziel der SoBoN.

Neben den benannten Novellierungsvorschlägen enthält die Koalitionsvereinbarung weitere Ziele, die sich im Falle ihrer Umsetzung auf den Wohnungsbau in München auswirken werden. Unter anderem geplant ist

• die Ausweitung der Erhaltungssatzungsgebiete auf das gesamte Stadtgebiet
• die Einführung einer Pflicht zur Schaffung von Werkswohnungen bei Neuansiedlung von Unternehmen
• die verbindliche Festlegung des Energiestandards KfW Effizienzhaus 40 sowie einer Solaranlagenpflicht für Neubauten (gerade auch im Rahmen der SoBoN).

FAZIT

Es bleibt abzuwarten, ob die in der Koalitionsvereinbarung gesteckten Ziele nach rechtlicher Prüfung überhaupt erreichbar sind und welche der Vorschläge innerhalb der Stadtratsperiode umgesetzt werden können.