Immobilien- & Baurecht
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Massive neue Einschränkungen beim Immobilienkauf in München, wenn die Immobilie im Erhaltungssatzungsbereich liegt (Teil II):

20. August 2019 von Franziska Amtstätter

Stadt München fordert nun auch beim Ankauf von unbebauten Grundstücken und Grundstücken mit Wohnbaurechtsreserven eine umfangreiche Abwendungserklärung

In Erweiterung ihres Grundsatzbeschluss zum Umgang mit Vorkaufsrechtfällen vom 27.06.2018 hat der Stadtrat der LH München im April 2019 beschlossen, dass die Bindungen der Abwendungserklärungen bei städtischen Vorkaufsrechtsfällen künftig auch auf unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit Wohnbaurechtsreserven anwendbar sind (Beschluss des Kommunalausschusses vom 28.03.2019; Beschluss des Stadtrates vom 10.04.2019). Zuvor waren solche Wohnbaurechtsreserven, die zum Zeitpunkt der Abgabe der Abwendungserklärung noch nicht verwirklicht waren, wie etwa Aufstockungen, Dachgeschossausbauten oder Anbauten, noch nicht von den Bindungen der Abwendungserklärung erfasst und unterlagen nicht den Mietpreis- und Belegungsbindungen.

Folgende Regelungen wurden unter anderem beschlossen:

  • Sind an einem bebauten Grundstück mehr als 600 m² GF Wohnbaurechtsreserven oder an einem unbebauten Grundstück mehr als 600 m² GF Wohnbaurecht vorhanden, so werden von den möglicherweise neu hinzukommenden bzw. neu entstehenden Wohneinheiten 30 % den Bindungen der Abwendungserklärung unterworfen. Werden die Wohnbaurechtsreserven bzw. das Wohnbaurecht nur teilweise verwirklicht, so gelten die Bindungen für den jeweils neu hinzukommenden bzw. neugeschaffenen Wohnraum.
  • Beträgt die auf einem bebauten Grundstück vorhandene Wohnbaurechtsreserve bis zu 600 m² GF, unterliegt diese nicht den Bindungen der Abwendungserklärung.
  • Beträgt das auf einem unbebauten Grundstück vorhandene Wohnbaurecht bis zu 600 m² GF, wird von der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten und damit auch von der Einholung einer Abwendungserklärung abgesehen.
  • Ist die Bebauung eines verkauften Anwesens bereits durch einen städtebaulichen Vertrag, der die Bindungen der SoBoN für den geförderten Wohnungsbau beinhaltet, geregelt, erfolgt unabhängig von der Größe der Wohnbaurechtsreserven keine zusätzliche Bindung in einer Abwendungserklärung.
  • Ausnahmsweise kommt die Einforderung einer Abwendungserklärung auch bei einem nutzungsfähigen (gewerblichen) Gebäudebestand oberhalb des Schwellenwerts von 600 m² GF vorhandenen Wohnbaurechts in Betracht, wenn (i) Anhaltspunkte für den Abriss des Gebäudes bestehen, (ii) die Änderung der bisher gewerblichen Nutzung mit einfachen baulichen Maßnahmen in Wohnnutzung möglich ist, oder (iii) der gesamte Gebäudebestand ausschließlich aus Gebäuden mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, Garagen oder vergleichbaren Bauten besteht.
  • Das Abrissverbot für Bestandswohnraum wird modifiziert. Neben den bisherigen Ausnahmefällen (kein Abbruchverbot, wenn kein geeigneter Wohnraum im Objekt vorliegt, wenn das Objekt nicht mehr erhaltungswürdig oder ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist) unterliegt die Maßnahme auch dann nicht dem Abbruchverbot, wenn bei einem Neubau von Wohnraum nach einem geplanten Abbruch der (Bestands-)Wohnbebauung durch den Neubau insgesamt mehr Wohnraumfläche als bisher geschaffen wird. Die Verpflichtung zur zahlenmäßigen Kompensation der betroffenen Wohneinheiten in dem Neubau hat dabei Teil der Abwendungserklärung zu sein. Auf den über den Ersatzwohnraum hinausgehenden weiter neu geschaffenen Wohnraum findet der obige neue Verfahrensvorschlag zur Bindung der Wohnbaurechtsreserven (Schwellenwert in Höhe von 600 m²; 30 % Bindung) Anwendung.

Eine weitere Verschärfung der Erhaltungssatzung spielte sich im Juli 2019 ab, als der Stadtrat beschloss (Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 18.07.2019; Beschluss des Stadtrats vom 24.07.2019), dass Erhaltungssatzungen nicht mehr wie bisher für die Dauer von fünf Jahren, sondern unbefristet gelten sollen. Die Eignung der Gebiete wird jedoch weiterhin alle fünf Jahre anhand der Indikatoren überprüft. Die vom Oberbürgermeister geforderte Ausweitung der Erhaltungssatzung auf das gesamte Stadtgebiet wurde jedoch nicht für zulässig erklärt.

Die Landeshauptstadt plant - um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen - sich beim Bund für einen bundesweiten Umwandlungsvorbehalt (Mietwohnungen könnten dann nur noch mit Genehmigung der Stadt in Eigentum umgewandelt werden) und ein preislimitiertes städtisches Vorkaufsrecht in Städten mit erhöhtem Wohnungsbedarf einzusetzen (https://ru.muenchen.de/2019/136/Erhaltungssatzungen-werden-weiterentwickelt-86021). Wie eine Änderung des BauGB zu Gunsten eines preislimitiertes Vorkaufsrechts mit der verfassungsmäßig garantierten Eigentumsfreiheit in Einklang zu bringen ist, wird sich zeigen.

An der aktuellen Entwicklung zeigt sich deutlich, dass die Stadt München gewillt ist, über das Instrument des Vorkaufsrechts den Druck auf Käufer und Investoren bis zur eignen Schmerzgrenze zu erhöhen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kostete die Stadt allein im Jahr 2018 etwa 230 Millionen Euro gekostet (https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-mieterschutz-erhaltungssatzung-1.4530531). Die Ausweitung der Bindungen auch auf unbebaute Grundstücke und Wohnbaurechtsreserven sowie die unbeschränkte Geltungsdauer der Vorschriften zeigen, dass die Bestandssicherung für die Stadt München deutlich wichtiger ist als die Schaffung neuen Wohnraums. Ob sich hier durch finanziellen Druck oder gerichtliche Entscheidungen irgendwann eine Kurskorrektur einstellt, bleibt weiter abzuwarten.