Immobilien- & Baurecht
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Massive neue Einschränkungen beim Immobilienkauf in München, wenn die Immobilie im Erhaltungssatzungsbereich liegt (Teil I):

20. Dezember 2018 von Dr. Jan Dittmann, Franziska Amtstätter

Stadt München verschärft die Anforderungen an die Erklärung des Kaufenden zur Abwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (Beschluss des Kommunalausschlusses vom 19.06.2018; Beschluss des Stadtrats vom 27.06.2018)

Seit 1987 wurden von der Landeshauptstadt München zahlreiche Erhaltungssatzungen erlassen, von denen derzeit 21 bestehen und in deren Schutzbereich aktuell etwa 262.100 Münchnerinnen und Münchner in etwa 144.600 Wohnungen (Stand 15.02.2018) fallen. Grund für den Erlass dieser - auch Milieuschutzsatzungen genannten – Erhaltungssatzungen ist der anhaltende Druck auf dem Münchner Wohnungsmarkt und die fortwährende Steigerung der Immobilienpreise.

Kauft man in München eine Wohnung oder ein Grundstück - sei es als Privatperson oder als Unternehmer - ist die Chance daher vor allem innerhalb des mittleren Ringes hoch, dass das Kaufobjekt im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt. Für den Kaufenden spielt das – anders als man auf den ersten Blick denken mag - nicht erst bei der Frage nach der Genehmigungsfähigkeit eines geplanten Rückbaus oder einer sonstigen Änderung des Gebäudes oder bei der geplanten Begründung von Wohnungseigentum eine Rolle, sondern bereits im Moment des Kaufs. Oftmals wird der Kaufende bereits in diesem Moment gehalten sein, die sog. Abwendungserklärung nach § 27 BauGB abzugeben, um präventiv die Stadt an der Ausübung des ihr nach dem Gesetz zustehenden Vorkaufsrechts zu hindern.

Bis zum Sommer 2018 verpflichtete sich ein Kaufender in der Abwendungserklärung gegenüber der Stadt, sowohl die Umwandlung in Eigentumswohnungen als auch unangemessene Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer der jeweiligen Erhaltungssatzung, maximal aber für bis zu zehn Jahre zu unterlassen. Dies entspricht dem, was nach den gesetzlichen Vorgaben des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 und S. 3 BauGB im Rahmen einer Erhaltungssatzung zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung geregelt werden kann.

Aus Sicht der Stadt erfüllte die Abwendungserklärung in ihrer derzeitigen Fassung mit Blick auf die aktuelle Wohnungsmarktsituation jedoch nicht mehr ausreichend ihren Schutzzweck. Hohe Eingangsmieten und legale Mieterhöhungen -wie die Umlage von Modernisierungskosten- führen aus Sicht der Stadt zu einer Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung. Von der Stadt wurde deshalb die Zielsetzung verfolgt, mit einer Deckelung der Mieten einen effektiveren Schutz vor Verdrängung zu erreichen sowie durch weitere Anpassungen auf Problemstellungen zu reagieren, die sich aufgrund der vergangenen Fallprüfungen ergeben hatten.

Die seit 01.07.2018 von der Stadt München zur Abwendung des Vorkaufsrechts geforderte Erklärung enthält nun sehr viel weitergehende Verpflichtungen, denen sich der Kaufende zu unterwerfen hat. Das bestehende Aufteilungsverbot wie auch das Verbot von Luxussanierungen wurden beibehalten; darüber hinaus wurde die Erklärung aber noch um folgende wesentliche Auflagen erweitert:

• Bei Neuvermietungen von Wohnungen, die zur Zeit des Erwerbs leer stehen, ist eine Höchstmiete in Höhe des Mietspiegels, gedeckelt auf die maximal zulässige Eingangsmiete nach dem München Modell Miete in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses jeweils geltenden Fassung, einzuhalten (derzeit sind dies EUR 11,50 gemäß der Fassung „Wohnen in München VI“) .

Neuvermietungen dürfen nur noch an berechtigte Personen vorgenommen werden, deren Einkommen die Grenzen entsprechend den im jeweils aktuellen Beschluss zu „Wohnen in München“ (derzeit „Wohnen in München VI“) festgelegten Beträgen für das München Modell Miete nicht überschreiten. Durch diese Regelung soll gewährleistet sein, dass 50-60% der Münchner Bevölkerung diese Einkommensgrenzen erfüllen. So darf hier z.B. das Jahreseinkommen einer 4-köpfigen Familie (2 Erwachsene, 2 Kinder) max. EUR 94.300,00 betragen (Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Wohnen in München VI).

• Maximal eine leerstehende oder während der Bindungsdauer leer werdende Wohnung kann ohne Einhaltung der Einkommensgrenze an einen Verwandten vermietet oder selbst genutzt werden.

• Eine Eigenbedarfskündigung förderberechtigter Personen ist in jedem Fall unzulässig.

Mieterhöhungen sind bei bindungsberechtigten Mieterinnen und Mietern nur nach einem in der Abwendungserklärung festgelegten Verfahren möglich (basierend auf dem Verbraucherpreisindex für Deutschland), das gegenüber dem „normalen“ Mieterhöhungsverfahren „strenger“ ist. Die Miete darf nach jeder Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

• Nach demselben Verfahren kann nach Abgabe der Abwendungserklärung bei freiwerdenden Wohnungen eine höhere Anfangsmiete als die maximal zulässige Eingangsmiete nach dem München Modell Miete verlangt werden.

• Bei bindungsberechtigten Bestandsmieterinnen und -mietern, die bereits vor Abgabe der Abwendungserklärung in dem Objekt gewohnt haben, darf der geschuldete Mietzins nur in die Ausmaße erhöht werden, wie die nach der Abwendungserklärung zulässige Eingangsmiete inklusive zulässiger Erhöhungen noch nicht erreicht ist.

Staffelmietverträge sind ausgeschlossen.

• Der Abbruch von Wohnanwesen ist grundsätzlich zu unterlassen.

• Von den Kosten für nach der Abwendungserklärung zulässige Modernisierungen dürfen maximal 8 % pro Jahr und innerhalb von acht Jahren maximal drei Euro je Quadratmeter auf den Mieter umgelegt werden. Insgesamt darf eine Umlage nur erfolgen, solange die Maßnahme noch nicht finanziert ist.

• Die Bindungen der Abwendungserklärung gelten, solange das Anwesen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt.

• Die Informationspflicht gegenüber den Mietern wird erweitert und es werden den Mietern eigene Forderungsrechte gem. § 328 BGB eingeräumt.

• Bei Weiterveräußerung des Anwesens besteht eine Verpflichtung zur Weitergabe der vorgenannten Auflagen an die Erwerberin/den Erwerber in Form eines echten Vertrags zugunsten der Stadt mit eigenem Forderungsrecht.

Verstößt der Kaufende gegen die Verpflichtungen, sind je nach Verstoß Vertragsstrafen bis zu 120.000 EUR pro Wohnung möglich.

Inwieweit diese Regelungen noch dem Instrument der Erhaltungssatzung dienen und damit zulässig sind, wird in der Rechtspraxis bereits bezweifelt. Der zukünftige Eigentümer wird durch diese Pflichten in seinen Nutzungsmöglichkeiten stark beschränkt. Es sind Tendenzen zur Vermietung sozial geförderten Wohnraums ersichtlich, ohne dass dem Vermieter im Gegenzug irgendeine Form der Förderung zu Gute käme.

Der Abwendungserklärung liegt das Prinzip zugrunde, dass die Stadt in den Grundstücksverkehr nicht eingreifen soll, wenn rechtswirksam gesichert ist, dass der Kaufende selbst die städtebaulichen Ziele der Maßnahme wahrt. Die Ziele einer Erhaltungssatzung zum Milieuschutz könnte man mit dieser – für den Kaufenden letztlich nicht verhandelbaren - Erklärung als überschritten ansehen. Ob die neue Fassung der Abwendungserklärung daher einer gerichtlichen Überprüfung standhält, bleibt abzuwarten.