Immobilien- & Baurecht
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Die Blockchain - Neue Investitionsmöglichkeiten für die Immobilienwirtschaft

19. März 2019 von Franziska Amtstätter

Die Blockchain – das ist doch diese Kryptowährung, oder? Nein – die Blockchain ist keine Kryptowährung. Die Blockchain ist die unter anderem hinter Kryptowährungen wie bitcoin und Ether stehende Technologie. Will man genauer betrachten, welche weiteren Einsatzmöglichkeiten es für die Blockchain-Technologie gibt, so gilt es zunächst, die technischen Grundlagen aufzuzeigen. Es folgt ein kurzer Ausblick, welche Bereiche im Immobiliensektor mit der Blockchain neu gestaltet werden könnten.

1. Die Blockchain und ihre Vorteile

Eine Blockchain ist eine kontinuierlich erweiterbare Liste von Datensätzen, sog. „Blocks“, die mittels kryptographischer Verfahren miteinander verkettet sind. Die Blocks enthalten Informationen und Daten, einen Zeitstempel sowie jeweils den kryptographisch verschlüsselten Hash (Streuwert) des vorangehenden Blocks. Über den de facto unveränderbaren Hash ist ein Block jeweils mit dem chronologisch vorangehenden Block verbunden. Die Blockchain kann „public“ (wie die bitcoin-Blockchain) oder „private“ genutzt werden. Sie liegt nicht nur auf einem Server vor, sondern in großer Anzahl identisch in einem sog. Peer-to-Peer Netzwerk mit regelmäßig einander unbekannten Personen.

Als klassische Vorteile einer Blockchain werden regelmäßig die folgenden genannt:

  • Dezentralität und Schnelligkeit: der Wegfall von zentralen Instanzen/ Vermittlern/ Systembetreibern, die hieraus Gewinn ziehen bzw. Einfluss auf Auswahlprozesse haben, wie zum Beispiel Makler oder Buchungsplattformen;
  • Eng damit verbunden ist das sog. Konsensprinzip: Die Einführung von Blocks in die Plattform geschieht durch das sogenannte Konsensverfahren, wodurch die Teilnehmenden eines Blockchain-Netzwerks die Korrektheit einer geplanten Änderung validieren. Die Validierung erfolgt erneut durch verschiedene Algorithmen.
  • Transparenz: Die auf der Blockchain gespeicherten Informationen sind für jeden Teilnehmenden des Blockchain Netzwerks jederzeit einsehbar.
  • Unveränderbarkeit/ Fälschungssicherheit: Es gibt keinen Super-Admin, der Änderungen oder Löschungen vornehmen kann; durch die kryptographische Verknüpfung der Blocks untereinander ist eine spätere Änderung de facto unmöglich, da die hierfür nötige Rechenleistung nur mit sehr hohen und unverhältnismäßigen Kosten erbracht werden kann.

2. Welche Art von Information kann sich auf einer Blockchain befinden?

Letztlich können sich auf der Blockchain ausschließlich schuldrechtliche Ansprüche, mitgliedschaftliche Rechte (sog. Security Token) und Forderungen befinden. Ein materieller Gegenwert ist - insbesondere bei den Kryptowährungen – schon per definitionem nicht auf der Blockchain vorhanden.

Neben der Kryptowährung lasst sich die Blockchain-Technologie daher überall dort einsetzen, wo Transparenz, lückenlose Dokumentation sowie die Historie eine wichtige Rolle spielen. Sinnvoll ist der Einsatz stets in einem Netzwerk mit fehlendem Vertrauen, vielfach erforderlichem Zugriff und offenem Zugang. Keinen Sinn hingegen macht der Einsatz von Blockchain in einem Netzwerk, in dem ein klares zentrales System vorgegeben ist (bspw. innerhalb einer Firma), wenn die Daten nur firmen- oder konzernintern verwendet werden, alle Teilnehmenden sich kennen oder das Netzwerk nur aus wenigen Teilnehmenden besteht. Bei Verwendung von sogenannten „Smart Contracts“ (Abschluss und Abwicklung von digitalen Verträgen) sorgt die Blockchain mit ihren Mechanismen ebenfalls für die notwendige Sicherheit.

3. Mögliche Anwendungsbereiche in der Immobilienwirtschaft

Im Bereich der Immobilienwirtschaft wird die Anwendung der Blockchain-Technologie in unterschiedlichsten Bereichen diskutiert, wobei es im Folgenden nicht um die rechtliche Zulässigkeit gehen soll. Gesetze ändern sich und viele Entwicklungen rund um die Blockchain stecken noch in den Kinderschuhen.

Öffentliche Register, wie das Grundbuch, könnten sich auf einer public Blockchain befinden – für jedermann einsehbar und für die Vergangenheit unveränderbar. Die Anwendung der Blockchain im public sector kann den sicheren Austausch von Informationen und Dokumenten zwischen Bürgern und Behörden gewährleisten. Aktualität und Echtheit von Dokumenten könnten durch die Blockchain geprüft werden und dem Bürger den Ämterbesuch möglicherweise ersparen. Georgien beispielsweise verwendet bereits seit 2017 bei der Erstellung von Grundbuchauszügen und der Übertragung von Grundstücken die Blockchain-Technologie (mehr Informationen dazu hier).

Auch bei der Verknüpfung mit dem Internet of Things kann die Blockchain-Technologie eine wichtige Rolle spielen: Ein Miet- oder Kaufvertrag als smart contract könnte auf einer Blockchain abgewickelt werden: die Zahlung, die zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgelöst werden soll, erfolgt als Transaktion auf der Blockchain; erfolgt die Zahlung pünktlich, erhält der Mietende/ Kaufende über ein entsprechend kryptographisch-verschlüsseltes Schloss Zugang zum Objekt. Andernfalls bleibt die Tür verschlossen.

Immobiliendaten, die im Rahmen einer Transaktion jeweils neu recherchiert werden, weil kein Vertrauen zwischen den Parteien herrscht, könnten durch die Aufzeichnung der Transaktionshistorie auf der sicheren und unveränderbaren Blockchain die Transaktionskosten auch im Rahmen von Due Diligence erheblich senken. Dasselbe gilt für die digitale, auf einer Blockchain gespeicherten Identität.

Bewusst sollte man sich jedoch machen, dass die Blockchain lediglich Sicherheit im Hinblick auf Abläufe bieten kann; die Richtigkeit bzw. rechtliche Sicherheit, dass der Inhalt der Blocks der „Wahrheit“ entspricht, wird nur durch das Konsensverfahren der Teilnehmer gesichert. Die Teilnehmenden sind Menschen, daher wird der Inhalt einer Blockchain auch weiterhin fehleranfällig sein.

4. Fazit

Für den Immobiliensektor bietet die Blockchain-Technologie spannende neue Anwendungs- und Entwicklungsmöglichkeiten. Zahlreiche Start-ups sowohl aus der Technikbranche als auch aus der Immobilienbranche selbst zeigen, dass hier ein großes und kreatives Potential vorhanden ist. Die Herausforderung für den Gesetzgeber wird es dabei sein, mit diesen neuen Entwicklungen Schritt zu halten und die rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen.

 

Nachtrag:

Am 18.09.2019 ist die Blockchain-Strategie der Bundesregierung veröffentlicht worden. Darin setzt sich die Bundesregierung bis Ende 2021 u.a. zum Ziel, neben dem Erlass von Gesetzen rund um elektronische Wertpapiere und die Regulierung der Krypto-Token auch digitale Verwaltungsdienstleistungen zu pilotieren und deren mögliche Anwendungsbereiche zu evaluieren.

Mögliche Anwendungsfälle im Bereich der Energiewirtschaft sollen in den kommenden Jahren im Rahmen der Förderung von Projekten und Reallaboren auch unter den Aspekten der Energiewende sowie des Klima- und Ressourcenschutz genauer untersucht werden. In den Bereichen Logistik und Produktion ist geplant, den Aufbau einer Versuchsumgebung zu fördern, die es Unternehmen ermöglicht, sichere digitale Geschäftsprozesse zu entwickeln und umfangreich zu testen. Im Fokus stehen rechtliche Fragen bei der Verhandlung und Abwicklung von Verträgen zwischen Maschinen über sog. Smart Contracts.

Rechtliche Rahmenbedingung sollen neben den kapitalmarktrechtlichen Vorschriften insbesondere im in den Bereichen des Gesellschaftsrechts sowie des Verbraucher- und Datenschutzes geschaffen werden. Daneben wird die Frage der anwendbaren Rechtsordnung bei grenzüberschreitenden Blockchain-Netzwerken zu klären sein.

Die Weiterentwicklung der digitalen Identität soll ebenso eine Rolle spielen wie die diversen Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain-Technologie in der öffentlichen Verwaltung. An dieser Stelle wird jedoch zugleich deutlich gemacht, dass es die Bundesregierung nicht als Selbstzweck ansieht,

funktionierende Verwaltungsprozesse sowie bestehende öffentliche Register durch Blockchain-basierte Lösungen zu ersetzen. Stattdessen sollen im Einzelfall der Bedarf und die Sinnhaftigkeit der Umsetzung von Verwaltungsprozessen mittels Blockchain-Technologien geprüft werden. Beispielsweise scheint eine Sinnhaftigkeit nicht gegeben, wenn öffentliche Register auch der inhaltlichen rechtlichen Prüfung durch staatliche Stellen dienen (vor allem Grundbuch und Handelsregister und Personenstandsregister). Als vielversprechende Anwendungsbereiche sind beispielsweise die Fahrzeughaltung oder die digital gestützte Verifikation von oft dezentral vorgehaltenen Originaldokumenten, wie Urkunden und Zeugnissen, zu nennen (S.19 der Blockchain-Strategie).

In Bezug auf Verwaltungsleistungen werden mögliche Anwendungsfälle auf Bundesebene, bei denen von der Schriftform und dem persönlichen Erscheinen abgewichen werden kann, untersucht, sofern diese nicht dem § 3a Abs. 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) unterfällt. Der Abbau des Erfordernisses eines persönlichen Erscheinens ist hilfreich, um Blockchain-Technologie für Verwaltungsverfahren nutzbar zu machen. Die Bundesregierung wird die Umsetzung dieser Anwendungsfälle mit alternativen digitalen Prozessen fördern, wie beispielsweise durch die Anwendung von Blockchain-Technologie.

Rechtlich enthält das Strategiepapier damit kaum Neues, lediglich die Schwerpunkte, die die Bundesregierung für sich bei der weiteren Entwicklung rund um die Blockchain-Technologie setzen will, werden deutlich.