Immobilien- & Baurecht
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Der geplante Mietendeckel in Berlin ist nichtig!

Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher (seit 1981 SED / die Linke) hat ihr Ziel erreicht: Der Berliner Senat hat die Eckpunkte für den Mietendeckel beschlossen.

Diese sind:

  • Die Mieten werden durch ein Gesetz des Bundeslandes Berlin gedeckelt.
  • Die Deckelung soll grundsätzlich rückwirkend zum 18.06.2019 greifen.
  • Das Gesetz soll für alle nicht preisgebundenen Mietwohnungen gelten.
  • Für Wohnungsneubau gilt das Gesetz nicht.
  • Die Deckelung gilt für 5 Jahre.
  • Für alle bestehenden Mietverhältnisse gilt ein Mieterhöhungsstopp.
  • Es werden Mietobergrenzen festgelegt.
  • Über der Mietobergrenze liegende Mieten werden auf Antrag des Mieters auf die Mietobergrenze abgesenkt.
  • Bei Vermietung von Wohnungen darf höchstens die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vertraglich vereinbart werden (maximal die Mietobergrenze).
  • Für Modernisierungsumlagen werden Genehmigungs- und Anzeigepflichten eingeführt (Modernisierungsumlagen höher als 0,50 €/m² monatlich sind genehmigungspflichtig).
  • In wirtschaftlichen Härtefällen können Abweichungen genehmigt werden.
  • Verstöße werden mit Geldbuße bis zu 500.000,00 € geahndet.

Die genaue Ausgestaltung erfolgt im Rahmen der Erstellung des Gesetzes. Nach Erstellung des Gesetzentwurfes und Anhörung der Verbände soll der Berliner Senat im Oktober 2019 hierüber beschließen und das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren einleiten mit dem Ziel, das Gesetz Anfang 2020 in Kraft zu setzen.  

Das geplante Gesetz des Bundeslandes Berlin ist verfassungswidrig und damit nichtig. Dem Bundesland Berlin fehlt die Gesetzgebungskompetenz. Die Regelung der Miethöhe und des Mietendeckels unterfällt der Bundeskompetenz (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG). Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes besteht aber nur, solange und soweit der Bund von ihr Gebrauch gemacht hat (Art. 72 Abs. 1 GG); hat der Bund von dieser Gebrauch gemacht, ergibt sich eine Sperrwirkung zu Lasten der Bundesländer: ihre Gesetzgebungskompetenz entfällt, mit der Folge, dass in diesem Bereich neues Landesrecht neben dem Bundesrecht nicht entstehen kann. Vorliegend hat der Bund erschöpfend von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht: die zulässige Miethöhe ist Gegenstand der 2015 eingeführten Mietpreisbremse (Mietrechtsnovellierungsgesetz) und des Mietrechtsanpassungsgesetzes (01.01.2019), mit welchem die Schwachstellen der Regelung behoben werden sollen. Dem Bundesland Berlin steht daher für die Miethöhe keine Gesetzgebungskompetenz zu. Das geplante Gesetz wird verfassungswidrig und nichtig sein.

Fazit / Praxistipp

Gegen ein solches Gesetz kann eine Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof Berlin eingelegt werden. Gegen auf Grundlage eines solchen Gesetzes erlassene Verwaltungsakte, insbesondere Bußgeldbescheide, kann im Hauptsache- und Eilrechtsschutz vorgegangen werden.