Immobilien- & Baurecht
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Coronavirus – Mögliche rechtliche Auswirkungen auf die Mietzahlungspflicht gewerblicher Mieter?

18. März 2020 von Carsten Richter, LL.M., Pascal Alt

Die andauernde Coronavirus-Epidemie hat gravierende Auswirkungen auf das öffentliche Leben in Deutschland. Inzwischen haben die Bundesländer in Koordination mit dem Bund damit begonnen, u.a. die Schließung von Einzelhandelsgeschäften, die nicht der Grundversorgung dienen, anzuordnen. Es steht im Raum, dass in nächster Zeit Quarantäneanordnungen nicht nur für konkret Infizierte, sondern für weite Teile der Bevölkerung in Kraft treten. Angesichts der Einschränkungen des öffentlichen Lebens stehen gewerbliche Mieter in Deutschland vor massiven und zum Teil existenzbedrohenden Umsatzrückgängen. Vor diesem Hintergrund stellt sich für die Praxis die Frage, ob betroffene gewerbliche Mieter nach geltendem Recht zur Anpassung bzw. zur Aussetzung der laufenden Mietzahlungsverpflichtungen berechtigt sein könnten.

 

1. GRUNDSATZ: UMSATZENTWICKLUNG IST RISIKOSPHÄRE DES MIETERS

Abgesehen von Fällen, in denen die Zahlung bzw. die Höhe der Miete vertraglich bewusst an den Umsatz des Mieters gekoppelt ist (insbesondere in Gestalt einer Umsatzmiete) liegt das Risiko, mit der Mietsache Gewinne erzielen zu können, nach der Rechtslage für Gewerbemietverträge in Deutschland im Grundsatz beim Mieter. Die gesetzliche Risikoverteilung (vgl. § 537 Abs. 1 BGB) sieht vor, dass allein der Mieter das Verwendungsrisiko trägt, also das Risiko, mit der Mietsache Gewinne zu erzielen. Solange der Vermieter dem Mieter weiterhin die Gebrauchsmöglichkeit einräumt, gilt auch in Krisensituationen der Grundsatz „Pacta sunt servanda-Verträge sind einzuhalten“ und damit die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete als dessen Hauptpflicht aus dem Mietvertrag.

 

2. „WIRTSCHAFTLICHE UNMÖGLICHKEIT“ ALS AUSNAHME?

Eine der wenigen gesetzlich gegebenen Möglichkeiten, in denen vom Grundsatz „Pacta sunt servanda“ abgewichen werden kann, sind die Fälle einer anerkannten Unmöglichkeit der Leistung. Es stellt sich die Frage, ob die Auswirkungen der Coronavirus-Epidemie aus Sicht des Mieters die Verpflichtung zur Mietzahlung rechtlich unmöglich machen können und damit entfallen lassen. Betroffene Mieter könnten argumentieren, dass der unverschuldete Wegfall von Umsätzen aufgrund der Coronavirus-Epidemie die laufenden Mietzahlungen wirtschaftlich unmöglich macht und damit die Hauptleistungspflicht des Mieters rechtlich entfallen lässt.

Nach der geltenden ständigen Rechtsprechung ist es jedoch ein Grundsatz des deutschen Zivilrechts, dass eine „wirtschaftliche Unmöglichkeit“ gerade nicht dazu führt, dass der Schuldner einer Geldzahlungspflicht sich auf die Regeln der rechtlichen Unmöglichkeit berufen kann. Vielmehr gilt der Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Nach der geltenden Rechtslage können sich Gewerbemieter in Deutschland somit nicht auf den Wegfall der Mietzahlungspflicht aufgrund einer wirtschaftlichen Unmöglichkeit berufen.

Hinweis: Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die deutsche Gerichtsbarkeit bereits schon einmal in der Phase des allgemeinen Notstands nach dem Ersten Weltkrieg zeitweilig die wirtschaftliche Unmöglichkeit als rechtlich relevant akzeptiert hatte.

 

3. MINDERUNG WEGEN MIETMANGEL?

Ob die Einschränkungen aufgrund der Coronavirus-Epidemie einen Mietmangel und damit ein Recht zur Mietminderung begründen, welche dann wiederum (abhängig von der prozentualen Höhe der Mietminderung) die Mietzahlungspflicht begrenzt, kann diskutiert werden.

Zwar können vom Grundsatz her auch äußere Umstände einen Mietmangel begründen (sog. „Umfeldmängel“); wie stets bei der Mietminderung besteht ein solcher Mangel dann unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Nach der ständigen Rechtsprechung können äußere Umstände - soweit nichts anderes vertraglich vereinbart ist – allerdings nur dann einen Mietmangel (d.h. eine Aufhebung oder Minderung der Tauglichkeit der Mietsache) begründen, wenn sie ihre Ursache in der objektbezogenen Beschaffenheit gerade der konkreten Mietsache haben. Einschränkungen, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben (oder in der Person des Mieters ihre Ursache haben) können dagegen nach der Rechtsprechung keinen Mietmangel begründen.

Vor diesem Hintergrund dürften die allgemeinen Einschränkungen aufgrund der Coronavirus-Epidemie keinen Mietmangel darstellen: Anders als bei den von der Rechtsprechung anerkannten Umfeldmängeln (bspw. bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft des konkreten Mietobjekts) betreffen die Auswirkungen der Coronavirus-Epidemie nicht die konkrete Mietsache an sich, sondern den Betrieb des Mieters.

Hinweis: Falls allerdings die Coronavirus-Epidemie dafür sorgt, dass auch die Hauptpflicht des Vermieters, nämlich die Mietsache zur Verfügung zu stellen, beeinträchtigt wird, kann dies selbstverständlich eine Minderung der Miete nach sich ziehen. Denkbar ist etwa, dass der Ausfall von Personen im Property Management des Vermieters oder bei dessen Dienstleistern durch Quarantäne-Anordnungen die vertraglich vereinbarte Nutzbarkeit einschränkt. Würde hierdurch die Nutzung der Mietsache gar nicht mehr möglich sein, würde die Mietzahlungspflicht auch komplett entfallen (denkbar ist dies freilich nur in Fällen, in denen der Betrieb eines Gebäudes bzw. einer Mietfläche gerade von einem solchen Personal des Vermieters - und nicht vom Personal des Mieters - abhängt).

Andere Beurteilung bei staatlich angeordneten Betriebsschließungen?

Muss die Annahme, dass die von außen kommenden Einwirkungen der Coronavirus-Epidemie keinen Mietmangel darstellen, geändert werden, wenn von staatlicher Seite die Schließung des Betriebs des Mieters angeordnet wird (wie dies aktuell für Betriebe des Einzelhandels, die nicht der Grundversorgung dienen, bereits der Fall ist)?

Eine rechtlich völlig eindeutige Antwort kann aufgrund der Neuartigkeit der Situation nicht gegeben werden. Allerdings bildet ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2011 (BGH, Urt. v. 13.07.2011 – XII ZR 189/09) einen wichtigen Ausgangspunkt, um die bisherige Sichtweise der Rechtsprechung auf solche Konstellationen einzuschätzen. In dem zu Grunde liegenden Fall ging es um die Frage, ob ein nach Abschluss eines Gaststätten-Pachtvertrages gesetzlich erlassenes Rauchverbot einen Mietmangel begründete:

  • Der BGH stellte auch in diesem Fall auf die Unterscheidung zwischen objektbezogenen und betriebsbezogenen Umständen (s.o.) ab und stellte fest, dass ein staatlich angeordnetes Rauchverbot eben nicht die konkreten (baulichen) Gegebenheiten der Mietsache, sondern die Art und Weise von deren Nutzung - und damit die Risikosphäre des Mieters - betraf. Folgerichtig lehnte der BGH einen Mietmangel ab.
  • Diese noch recht aktuelle Entscheidung dürfte auch für die nun aktuellen Fälle der behördlich angeordneten Schließungen ganzer Betriebsarten in Deutschland vom Grundsatz her einschlägig sein: Es dürfte auch in diesen Fällen nicht die Eignung der konkreten Mietsache an sich für den Mietzweck betroffen sein, sondern deren (bundes- bzw. bundeslandweit erlaubte) Art und Weise der Nutzung.
  • Dies gilt umso mehr, weil der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung explizit auch nachträgliche Änderungen von Sperrzeiten seitens des Staates als einen Mietmangel ablehnte (was von der Zielrichtung des staatlichen Eingriffs durchaus mit den nun im Rahmen der Coronavirus-Epidemie geltenden Betriebsschließungen vergleichbar ist). Zudem hob der BGH ausdrücklich hervor, dass über den Begriff des Mietmangels nicht die gesetzliche Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter – eben mit der Zuweisung des Verwendungsrisikos auf den Mieter – verändert werden dürfe.

Es spricht somit viel dafür, dass die Rechtsprechung auf Basis dieser bisherigen Linie auch etwaige Klagen von Mietern auf Mietminderung im Rahmen der jetzigen Coronavirus-Epidemie behandeln würde und somit staatlich angeordnete Betriebsschließungen per se keinen Mietmangel begründen.

 

4. MIETANPASSUNG WEGEN HÖHERER GEWALT (WEGFALL DER GESCHÄFTSGRUNDLAGE)?

Verändern sich die Umstände, die zur Geschäftsgrundlage eines Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend, so besteht nach § 313 Abs. 1 BGB (als einem Spezialfall des Prinzips von Treu und Glauben) ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages, wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und wenn einer Partei das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.

Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen und für die Zukunft möglicherweise auch noch ansteigenden massiven Umsatzausfälle aufgrund der Coronavirus-Epidemie ist es vorstellbar, dass sich Mieter auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen und wegen höherer wirtschaftlicher Gewalt eine Anpassung des Mietvertrages in Gestalt einer Mietreduzierung verlangen.

Immer kommt es dabei auf die Umstände des Einzelfalls und speziell auch auf die Vertragshistorie an. Generell lässt sich aber sagen, dass nach der Rechtsprechung auch bei schwerwiegenden Änderungen der Umstände eine Vertragsanpassung ausscheidet, wenn die Störung im alleinigen Risikobereich einer Vertragspartei liegt. Für gewerbliche Mietverträge hat die Rechtsprechung in diesem Zusammenhang wiederholt klargestellt, dass das Verwendungsrisiko - genau wie bei der Betrachtung eines Mietmangels (s.o.) - im Grundsatz ausschließlich bei Mieter liegt und diese Risikoverteilung auch nicht im Rahmen von § 313 BGB umgangen werden darf. Ein Anspruch auf Mietanpassung durch das Prinzip des Wegfalls der Geschäftsgrundlage würde demnach ausscheiden.

Hinweis: Es ist allerdings beachtenswert, dass in Teilen der juristischen Kommentarliteratur als Ausnahme zu diesem Grundsatz doch eine Vertragsanpassung in Betracht gezogen wird, wenn durch Umstände außerhalb des Einfluss- und Risikobereichs einer Vertragspartei ein so krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung entsteht, dass ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist (letztlich sollen in diesem Fall praktisch die Maßstäbe gelten, in denen die frühere Rechtsprechung eine wirtschaftliche Unmöglichkeit angenommen hat). Als ein konkreter Anwendungsfall werden in diesem Zusammenhang ausdrücklich auch schwerwiegende Störungen durch Maßnahmen staatlicher Wirtschaftslenkung genannt. Auch wenn jedenfalls für den Bereich des gewerblichen Mietrechts keine aktuelle Rechtsprechung in dieser Hinsicht ersichtlich ist, kann vor dem Hintergrund der völlig neuartigen Situation aufgrund der Coronavirus-Epidemie nicht völlig ausgeschlossen werden, dass einzelne Instanzgerichte (falls von einem Mieter angerufen) eine Mietanpassung auf dieser Basis bejahen würden.

 

FAZIT:

Rein rechtlich ist im Grundsatz davon auszugehen, dass auch die schwerwiegenden Auswirkungen der Coronavirus-Epidemie auf die Umsatz- und Liquiditätssituation von gewerblichen Mietern (einschließlich durch staatlich verordnete Betriebsschließungen) keinen Mietmangel begründen und die Mietzahlungsverpflichtung unverändert weiter gilt.

Jeder Mietvertrag sollte allerdings stets konkret darauf hin geprüft werden, ob nach der Auslegung das Verwendungsrisiko ausnahmsweise doch auch beim Vermieter und nicht nur allein bei Mieter liegen soll (bzw. ganz konkret etwa die Umsatzerwartungen des Mieters oder bestimmte äußere Umstände Vertragsinhalt geworden sind).

Gleichzeitig ist die aktuelle Situation für alle Beteiligten neu. Es ist jetzt noch nicht absehbar, welche rechtlichen Konsequenzen angerufene Gerichte im Einzelfall ziehen werden oder ob ggf. von staatlicher Seite auch eine allgemeine Stundung aller Zahlungsverpflichtungen in Deutschland für die Dauer der Krise angeordnet werden wird.

In jedem Fall sollten Mieter vor vorschnellen einseitigen Mietkürzungen absehen, da diese den Vermieter dann auch zur fristlosen oder auch ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen können. Stets möglich ist es, zwischen den Mietparteien das Gespräch zu suchen und individuelle Lösungen wie etwa Vereinbarungen über Mietstundungen zu finden.

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