Immobilien- & Baurecht
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Abriss und Neubau von Wohnraum in München deutlich erschwert: Stadtrat plant weitere Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung zum 01.01.2020

26. September 2019 von Dr. Jan Dittmann, Franziska Amtstätter

Mit Vorlagen-Nr. 14-20 / V 15306 hat der Sozialausschuss am 26.09.2019 beschlossen, dass der Abbruch von bestehendem vermietetem Wohnraum gegen Ersatzwohnraumschaffung künftig nur noch genehmigt werden soll, wenn bestehender Wohnraum durch neuen Mietwohnraum ersetzt und zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet wird. Grundsätzlich soll sich der Ersatzwohnraum im gleichen Stadtbezirk befinden wie der abzureißende Wohnraum. An der Wirksamkeit einer solchen Regelung bestehen erhebliche Zweifel.

Stimmt die Vollversammlung des Stadtrates dem vorläufigen Beschluss zu, so müssen künftig – unter der Voraussetzung einer Wirksamkeit der Neuregelung - für die Genehmigung für den Abbruch von Wohnraum im Stadtgebiet München folgende Mindestanforderungen erfüllt werden, um dem Kriterium des § 5 Abs. 3 Alt. 1 der Zweckentfremdungssatzung der Stadt München (ZeS) – Genehmigungserteilung gegen Vorlage eines beachtlichen Angebots zur Errichtung von Ersatzwohnraum – Rechnung zu tragen (die durch die Autoren vorgenommenen Hervorhebungen kennzeichnen die Neuregelungen, die in den bisherigen § 7 Abs. 2 ZeS eingebaut werden):

  1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Landeshauptstadt München geschaffen. Er ist dabei in der Regel in demselben Stadtbezirk wie der zweckzuentfremdende* Wohnraum oder in vergleichbarer räumlicher Nähe zum zweckzuentfremdenden Wohnraum zu schaffen.
  2. Der Ersatzwohnraum wird von der Inhaberin bzw. dem Inhaber der Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen.
  3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen** (kein Ersatzwohnraum „aus dem Bestand“ oder „auf Vorrat“).
  4. Der neu zu schaffende Wohnraum darf nicht kleiner als der zweckzuentfremdende Wohnraum sein und diesen im Standard nicht in einer für den allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen Weise unterschreiten. Umgekehrt darf der Standard des Ersatzwohnraums auch nicht zu aufwändig sein (nicht ausgesprochen luxuriöser Wohnraum).
  5. Der Ersatzwohnraum steht dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung wie vorher der zweckzuentfremdende Wohnraum. Vermieteter Wohnraum darf nur durch Mietwohnraum ersetzt werden. Die Miethöhe hat sich dabei an der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem jeweils gültigen Mietspiegel für München zu orientieren. Familiengerechter Wohnraum darf nur durch ebensolchen Wohnraum ersetzt werden.

*Unter zweckzuentfremdendem Wohnraum ist jeglicher Wohnraum zu verstehen, der im Sinne des § 4 ZeS zweckentfremdet wird, d.h. insbesondere durch gewerbliche Nutzung, Fremdenbeherbergung, Leerstand, Abbruch oder Wegfall des Wohnraums durch sonstige bauliche Veränderung bzw. Nutzung.

**Unter Neuschaffung wird einerseits der Neubau von Wohnraum, andererseits die Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum verstanden.

Die Vorschrift des § 5 Abs. 3 Alt 2 ZeS, wonach die Genehmigung auch dann erteilt werden kann, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch die Entrichtung einer Ausgleichszahlung Rechnung getragen wird, bleibt von der Neuregelung unberührt.

Die naheliegende Fragestellung, was unter dem Begriff „Vermieteter Wohnraum“ zu verstehen ist, bleibt in der Beschlussvorlage offen. Handelt es sich bei einem Wohnraum, der abgerissen werden soll, noch um „vermieteten Wohnraum“, wenn sämtliche Mietverhältnisse bereits durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag beendet sind? Inwieweit spielt die Teilung des Gebäudes nach WEG-Recht eine Rolle für die Frage, ob „vermieteter Wohnraum“ gegeben ist?

Stellt man auf den Wortlaut„vermieteter“ Wohnraum ab, so liegt die Vermutung nahe, dass es drauf ankommen soll, ob über den zu ersetzenden Wohnraum im Zeitpunkt der Beantragung der Zweckentfremdungsgenehmigung ein Mietverhältnis begründet ist. Man könnte also annehmen, dass nach der Beendigung sämtlicher Mietverhältnisse kein „vermieteter Wohnraum“ im Sinne der Neuregelung gegeben ist, so dass die Einschränkung für die Ersatzwohnraumschaffung, erneut vermieteten Wohnraum zu schaffen, in diesen Fällen gar nicht zur Anwendung gelangt.

Allerdings beschreibt die Beschlussvorlage u.a. die Qualität des Ersatzwohnraums, die im Einklang mit der momentanen Fassung der ZeS erforderlich ist; dabei wird festgestellt, dass bislang „anstelle von Mietwohnungen auch Eigentumswohnraum erstellt werden“ konnte. Dies soll nunmehr geändert werden, denn

“Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt vermehrt, dass vermietete Mehrfamilienhäuser in Innenstadtlagen trotz akzeptabler Bausubstanz und gutem Erhaltungszustand abgebrochen wurden und entweder an gleicher Stelle oder im Gebiet der Landeshauptstadt München durch einen Neubau ersetzt wurden. Dabei ging größtenteils preiswerter, einfacher und dadurch für breite Teile der Münchner Bevölkerung erschwinglicher (Miet-)Wohnraum verloren und wurde durch hochpreisigen und luxuriösen (Eigentums-)Wohnraum ersetzt.“ (Hervorhebungen durch die Autoren).

Die Unterscheidung hinsichtlich Eigentumswohnungen – geteilt nach WEG-Recht – und Wohnraum im Übrigen spielt offenbar nach Ansicht des Satzungsgebers eine Rolle. Es ist anzunehmen, dass für den Abbruch von solchem Wohnraum, der nicht nach WEG-Recht geteilt ist, eine Zweckentfremdungsgenehmigung nach den neuen Regelungen nur dann erteilt wird, wenn erneut wohnungseigentumsrechtlich ungeteilter Wohnraum geschaffen wird. Die Regelung dürfte insoweit wohl eher auf „vermietbaren“ denn „vermieteten“ Wohnraum abzielen. Für welchen Zeitraum eine Teilung nach WEG-Recht für den neu geschaffenen Wohnraum ausgeschlossen werden kann, bleibt allerdings offen. Eine dauerhafte Einschränkung dürfte wohl mit Art. 14 GG nicht vereinbar sein.

Ob die geplante Beschränkung der Miethöhe im Rahmen der Zweckentfremdungsgenehmigung auf die ortsübliche Vergleichsmiete von den Vorgaben des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsgesetz – ZwEWG) und der zugehörigen Ermächtigungsgrundlage des Art. 6 § 1 Abs. 1 S. 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz vom 4. November 1971 - MRVerbG gedeckt ist, ist mehr als fraglich. Eine Auflage, den Ersatzwohnraum höchstens zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten, wurde in der Vergangenheit von den Verwaltungsgerichten als ermessensfehlerhaft angesehen und aufgehoben. Das Zweckentfremdungsverbot soll weder vermietete Wohnungen zugunsten der jeweiligen Mieter erhalten noch den Mietpreis zugunsten des allgemeinen Wohnungsmarkts festschreiben. Bezogen auf den spezifischen Regelungszweck des Zweckentfremdungsverbots ist es weder geeignet noch erforderlich, Ersatzwohnraum bei einer Vermietung nur unter der Voraussetzung entsprechend begrenzter Miethöhen anzuerkennen bzw. im Wege einer Auflage die Mietforderung für den Ersatzwohnraum auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu beschränken. (BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 – 8 C 18/96; zuletzt VG Berlin, Urteil vom 27.08.2019 – 19 K 517.18).

Inhaltlich steht die geplante Regelung auch der im BGB geregelten Mietpreisbremse (mehr dazu hier) entgegen, wonach die Eingangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete wenigstens um 10% überschreiten darf und bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, eine solche Begrenzung überhaupt nicht gilt. Der regelmäßige Fall, dass der Ersatzwohnraum neu geschaffen wird, dürfte daher nach den Regelungen des BGB gar nicht rein auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt werden. Eine Satzungskompetenz der Stadt München, hier eine von den Regelungen des BGB abweichende Regelung zu treffen, ist nicht erkennbar.